"Profesyonel yönetim ne kadar tutuyor?" sorusunun tek bir cevabı yoktur — ve tek cevap veren bir teklife temkinli yaklaşmak gerekir. Yirmi daireli bir apartman ile dört yüz daireli, havuzlu ve güvenlikli bir sitenin yönetimi aynı iş değildir.
Bu yazıda fiyatı belirleyen etkenleri ve teklifleri karşılaştırırken nelere bakmanız gerektiğini anlatıyoruz.
Fiyatı belirleyen etkenler
Bağımsız bölüm sayısı. En temel değişken. Ancak ilişki doğrusal değildir: daire sayısı iki katına çıktığında iş yükü iki katına çıkmaz, çünkü sabit işlerin bir kısmı ölçekten bağımsızdır.
Blok ve ortak alan sayısı. Tek bir binadaki 100 daire ile beş bloğa yayılmış 100 daire farklı operasyon gerektirir.
Personel sayısı. Yönetimin işveren süreçlerini yürüttüğü her personel, bordro ve özlük yükü demektir. Personel sayısı arttıkça bu yük belirgin biçimde büyür.
Teknik donanım. Havuz, jeneratör, yüksek hızlı asansör grupları, basınçlandırma sistemi, otomatik sulama gibi donanımlar teknik takip yükünü artırır.
Sosyal tesis. Fitness salonu, toplantı salonu, çocuk kulübü gibi işletilen alanlar ayrı bir yönetim kalemi oluşturur.
Mevcut durum. Devir alınan yapıdaki dağınıklık ilk yılın iş yükünü artırır: eksik defterler, takipsiz alacaklar, düzensiz personel dosyaları.
Fiyatlandırma modelleri
Daire başı aylık bedel. En yaygın model. Öngörülebilir ve şeffaftır; kat malikleri kendi paylarını kolayca hesaplar.
Sabit aylık bedel. Küçük yapılarda tercih edilir. Daire sayısı az olduğunda daire başı hesap anlamlı bir tutar üretmeyebilir.
Kapsam bazlı. Temel yönetim ile temizlik, güvenlik veya peyzaj gibi hizmetlerin ayrı ayrı fiyatlandığı model. Yapının hangi hizmetleri dışarıdan aldığına göre kurgulanır.
Teklifleri karşılaştırırken
Farklı firmalardan gelen teklifleri yan yana koyduğunuzda, tutarlardan önce kapsamları karşılaştırın. Aşağıdaki soruların cevabı her teklifte net olmalı:
- Muhasebe ve raporlama hangi sıklıkta, hangi detayda yapılacak?
- Personelin bordro ve SGK işlemleri dahil mi?
- Aidat takibi hangi aşamaya kadar yürütülüyor? İcra takibi dahil mi?
- Yerinde ziyaret sıklığı nedir? Yönetim kurulu toplantılarına katılım var mı?
- Genel kurul hazırlığı ve tutanak işlemleri dahil mi?
- Arıza bildirimi için 7/24 hat var mı?
- Teknik bakım firmalarının koordinasyonu kimde?
- Sözleşme süresi ve fesih koşulları nedir?
Kapsamı belirsiz bir düşük teklif, çoğu zaman ek hizmet faturalarıyla tamamlanır.
Gerçek maliyet karşılaştırması
Gönüllü yönetimin "bedava" olduğu yaygın bir varsayımdır. Oysa gönüllü yönetimin maliyeti başka kalemlerde görünür:
Kaçırılan tasarruf. Tedarikçi sözleşmelerinin rekabetçi biçimde bağlanmaması, tek bir yapının pazarlık gücünün sınırlı olması nedeniyle ortaya çıkar. Bakım, temizlik, sigorta ve enerji kalemlerinde toplu alım gücüyle elde edilen fark, çoğu yapıda yönetim hizmet bedelinin önemli bir kısmını karşılar.
Tahsil edilemeyen alacak. Düzenli takip edilmeyen aidat alacakları zamanla tahsil edilemez hale gelir. Gecikme tazminatının hiç hesaplanmaması ayrı bir kayıptır.
Personel kaynaklı riskler. Eksik bildirilen sigorta, kullandırılmayan izin, usulsüz fesih — bunlar dava aşamasında toplu bir maliyet olarak ortaya çıkar. Bir kapıcının kıdem tazminatı davası, yılların yönetim bedelini aşabilir.
Ertelenen bakım. Zamanında yapılmayan bakım, arıza maliyetine dönüşür. Asansör ve ısıtma sistemi gibi kalemlerde bu fark birkaç katıdır.
Usul hataları. İptal edilen bir genel kurul kararı, tekrarlanan toplantı ve açılan dava demektir.
Sözleşmede olması gerekenler
- Hizmet kapsamının madde madde tanımı
- Raporlama sıklığı ve içeriği
- Yerinde ziyaret ve toplantı katılım taahhüdü
- Ücrete dahil olmayan kalemlerin açıkça sayılması
- Ücret artış esası ve dönemi
- Fesih koşulları ve devir yükümlülüğü
- Devir sırasında teslim edilecek belgelerin listesi
Son madde özellikle önemlidir: hizmet sona erdiğinde tüm kayıt, belge ve dosyanın eksiksiz devri sözleşmeye yazılmalıdır.
EKS Yönetim olarak yapınızın ölçeğine ve ihtiyacına göre kapsamı ve bedeli birlikte belirliyoruz. Yerinde inceleme ve teklif için bize ulaşabilirsiniz.
Yazan: EKS Yönetim · Son güncelleme: 1 Ağustos 2026