Teknik Bakım ve Arıza Yönetimi

Bir binanın teknik altyapısı, bozulduğu gün fark edilen bir şey olmamalıdır. Planlı bakım ile plansız arıza arasındaki maliyet farkı, çoğu kalemde birkaç katıdır; asansör ve ısıtma gibi sistemlerde ise mesele maliyetin ötesine, güvenliğe geçer.

Bakım takvimi

Devir aldığımız her yapıda önce bir teknik envanter çıkarırız: hangi sistemler var, kaç yaşındalar, son bakımları ne zaman yapılmış, sözleşmeleri hangi firmayla ve hangi kapsamda. Bu envanter üzerinden yıllık bakım takvimi kurulur.

Takvim, mevsimsel gerçekliğe göre dizilir. Isıtma sistemi bakımı sezon başlamadan, klima ve havalandırma bakımı yaz öncesinde, çatı ve dere temizliği yağış dönemi öncesinde planlanır. Bakımın zamanında yapılması kadar, doğru zamanda yapılması da önemlidir.

Asansör

Asansör, bir binadaki en kritik sistemdir. Aylık bakımın yanı sıra, mevzuat gereği yetkili kuruluşlarca yapılan periyodik kontroller ve bunun sonucunda verilen etiket takip edilir. Kontrolden geçmemiş veya kırmızı etiketli bir asansörün çalıştırılması, kaza halinde yöneticinin kişisel sorumluluğunu doğurabilecek ağır bir ihmaldir.

Bakım firmasının aylık ziyaretleri kayıt altına alınır; gelmediği aylar faturaya yansıtılmaz.

Su ve yangın

Su depolarının periyodik temizliği ve su analizleri, sağlık açısından ihmale gelmez. Yangın algılama ve söndürme sistemlerinin çalışırlığı, tüplerin dolum tarihleri, yangın merdiveni ve kaçış yollarının açıklığı düzenli olarak kontrol edilir.

Arıza yönetimi

Arıza bildirimi için tek bir kanal vardır. Gelen her bildirim iş emrine dönüşür ve üç zaman damgası taşır: bildirimin alındığı an, müdahalenin başladığı an, işin kapandığı an. Bu kayıt, hem hizmet kalitesinin ölçülebilmesini hem de tekrarlayan arızaların tespit edilmesini sağlar.

Aynı daireden üç ayda dört kez gelen tıkanıklık bildirimi, bir tesisat sorununun habercisidir. Kayıt tutulmadığında bu örüntü görünmez.

Tedarikçi yönetimi

Bakım ve onarım işlerinde birden fazla teklif alınır, işin kapsamı yazılı tanımlanır, garanti süresi sözleşmeye yazılır. Yönetimini üstlendiğimiz yapıların toplam ölçeği, tek bir binanın tek başına elde edemeyeceği fiyatları mümkün kılar.