Merak edilenler

Merkezimiz Bursa'dadır ve en yoğun çalıştığımız bölge Bursa ile çevre illerdir (Yalova, Balıkesir, Kocaeli, Sakarya, Bilecik, Eskişehir, Çanakkale). Bunun dışında İstanbul, Ankara, İzmir ve Antalya'da da yapı yönetiyoruz. Bursa ve çevre illerde saha ekibimiz düzenli yerinde ziyaret yapar; diğer illerde hizmet kapsamı yapının ölçeğine göre birlikte belirlenir.

Alt sınırımız yoktur, ancak dürüst cevabımız şudur: çok küçük ve personeli olmayan apartmanlarda profesyonel yönetim her zaman gerekli değildir. Yapınızı inceledikten sonra profesyonel yönetime ihtiyacınız olmadığını düşünüyorsak bunu açıkça söyleriz.

Önce yapınızı yerinde inceler ve ihtiyacı belirleriz. Kat malikleri kurulu kararıyla yönetim bize verildikten sonra bir devir tespit tutanağı hazırlarız: kasa ve banka bakiyeleri, aidat borç-alacak listesi, personel dosyaları, devam eden sözleşmeler, açık icra takipleri ve defterlerin durumu tek tek kayda geçirilir. Bu tutanak imzalı olarak yönetim kuruluna teslim edilir; devraldığımız nokta böylece tartışmaya kapalı hale gelir.

Evet. Yönetim değişikliği kat malikleri kurulu kararıyla yapılır. Yönetici her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır; olağanüstü durumlarda ise usulüne uygun çağrıyla toplanacak bir kurulda değişiklik kararı alınabilir. Toplantı hazırlığı ve usul konusunda destek veriyoruz.

Hayır. Aidat, kat malikleri kurulunun onayladığı işletme projesine göre belirlenir. Bizim görevimiz gerçekçi bir bütçe hazırlamak, bunu kurula sunmak ve onaylanan bütçeyi uygulamaktır. Karar organı her zaman kat malikleri kuruludur.

Her ayın ilk haftasında. Rapor üç bölümden oluşur: bağımsız bölüm bazında tahakkuk ve tahsilat, her kalemin tedarikçisi ve belge numarasıyla giderler, kasa-banka durumu ve banka ekstresiyle mutabakat. Faturası veya makbuzu olmayan hiçbir ödeme rapora girmez.

Süreci kademeli yürütürüz: aylık borç bildirimi, yazılı uyarı, noter ihtarnamesi ve gerektiğinde icra takibi. Kanunun öngördüğü aylık %5 gecikme tazminatı düzenli hesaplanır ve bildirimde ayrı satır olarak gösterilir. Her aşama kayıt altındadır ve yönetim kuruluna raporlanır. Takip, komşuluk ilişkisinden çıkıp kurumsal bir işleyişe dönüşür.

Hizmet bedeli bütçeye yeni bir kalem olarak eklenir; bunu gizlemenin anlamı yok. Buna karşılık tedarikçi sözleşmelerinin toplu alım gücüyle bağlanması, tahsilat oranının yükselmesi ve ertelenen bakımın arızaya dönüşmemesi karşı tarafta yer alır. Çoğu yapıda net etki sınırlı olur; ancak bunu bir garanti gibi sunmayız — yapınızın mevcut durumuna bağlıdır.

Evet. Kapıcı, güvenlik ve temizlik personelinin özlük dosyası, iş sözleşmesi, SGK bildirimleri, aylık bordro, yıllık izin takibi ve kıdem-ihbar hesapları hizmet kapsamındadır. Bu alan, apartman yönetiminde en çok hata yapılan ve hatanın en pahalıya mal olduğu alandır.

Tek bir bildirim hattı vardır ve 7/24 açıktır. Gelen her bildirim iş emrine dönüşür; bildirimin alındığı, müdahalenin başladığı ve işin kapandığı zaman kaydedilir. Bu kayıt hem hizmet kalitesini ölçülebilir kılar hem de tekrarlayan arızaların altındaki asıl sorunu görünür yapar.

Bursa ve çevre illerdeki yapılara düzenli yerinde ziyaret yapılır: saha denetimi, yönetim kurulu toplantılarına katılım ve acil durumlarda yerinde müdahale. Ziyaret sıklığı yapının ölçeğine göre sözleşmede taahhüt edilir.

İki seçenek sunuyoruz: personel doğrudan yapı tarafından istihdam edilir ve özlük süreçlerini biz yürütürüz, ya da temizlik/güvenlik hizmetini komple bizden alırsınız. Hangisinin uygun olduğu yapının ölçeğine ve tercihine göre belirlenir.

Evet. Gündem hazırlığı, usulüne uygun çağrı, hazirun cetveli (arsa payı sütunlu), toplantı ve karar yeter sayılarının kayda geçirilmesi, tutanak yazımı ve karar defteri işlemleri kapsamdadır. Usul hatası nedeniyle iptal edilen bir genel kurul kararının maliyeti, bu titizliğin neden gerekli olduğunu tek başına açıklar.

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinin yönetimi kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik bir kurula verebileceğini düzenler. Yöneticinin kat maliki olması zorunlu değildir; profesyonel yönetim şirketleriyle çalışmanın hukuki dayanağı budur. Atama, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla yapılır.

Kat Mülkiyeti Kanunu, sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan gayrimenkullerde yönetici atanmasını zorunlu tutar.

Kiracı, ortak gider borcundan kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur; ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve ödediği tutarı kira borcundan düşebilir. Birincil muhatap her zaman kat malikidir. Pratikte önerimiz, aidatın kim tarafından ödeneceğinin kira sözleşmesinde yazılı olması ve yönetime bildirilmesidir.

Evet. Kat maliki, dairesini kullanmadığı veya boş tuttuğu gerekçesiyle ortak gidere katılmaktan kaçınamaz. Kanun bu konuda açıktır.

Sözleşmeler genellikle bir yıllık dönemler halinde yapılır ve kat malikleri kurulunun kararıyla yenilenir. Fesih koşulları sözleşmede açıkça yazılır. Sözleşmeye her zaman yazdığımız bir madde vardır: hizmet sona erdiğinde tüm kayıt, belge ve dosya eksiksiz olarak devredilir. Bu maddeyi sözleşmeye koymaktan kaçınan bir firmayla çalışmamanızı öneririz.

Bağımsız bölüm sayısı, blok ve ortak alan yapısı, çalıştırılan personel sayısı, teknik donanım (havuz, jeneratör, asansör grupları) ve sosyal tesis varlığı belirleyici etkenlerdir. Devir alınan yapıdaki mevcut düzensizlik de ilk yılın iş yükünü etkiler. Yerinde inceleme sonrası kapsamı ve bedeli birlikte belirleriz.

Yapının kendi giderleri — personel ücretleri, tedarikçi ödemeleri, bakım ve onarım masrafları, sigorta primleri, noter ve icra masrafları — yapının bütçesinden karşılanır; bunlar hizmet bedelinin içinde değildir. Teklifimizde dahil olan ve olmayan kalemler madde madde yazılır.