Aidat, bir yapının ortak giderlerinin kat maliklerine dağıtılmış halidir. Bu dağıtımın nasıl yapılacağı yöneticinin takdirine bırakılmamıştır; Kat Mülkiyeti Kanunu iki ayrı paylaşım esası belirler ve hangi giderin hangi esasa gireceğini sayar.
Uygulamada en sık karşılaştığımız sorun, bu ayrımın hiç kurulmamış olmasıdır. Tüm giderlerin daire sayısına bölündüğü bir tahakkuk cetveli pratik görünür ama hukuken sakattır ve itiraz edildiğinde savunulamaz.
İki paylaşım esası
Eşit paylaşım. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile yönetim giderlerine kat malikleri, arsa paylarına bakılmaksızın eşit olarak katılır. Bir stüdyo daire ile dört odalı bir daire, kapıcı maaşına aynı tutarda katılır.
Arsa payı oranında paylaşım. Ana gayrimenkulün sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile ortak tesislerin işletme giderleri, kat maliklerinin arsa payı oranında paylaştırılır. Çatı onarımı veya asansör yenileme gibi kalemler bu gruba girer.
Yönetim planında farklı bir düzenleme varsa, kanunun aksi öngörülmeyen hükümlerinde yönetim planı esas alınır. Bu nedenle her hesaplamanın başlangıç noktası yönetim planını okumaktır.
Örnek hesaplama
20 daireli bir apartmanın aylık gideri şöyle olsun:
| Gider kalemi | Tutar | Paylaşım esası |
|---|---|---|
| Kapıcı ücreti ve SGK | 32.000 ₺ | Eşit |
| Yönetim hizmet bedeli | 6.000 ₺ | Eşit |
| Elektrik (ortak alan) | 4.000 ₺ | Arsa payı |
| Asansör bakım | 3.000 ₺ | Arsa payı |
| Temizlik malzemesi | 1.000 ₺ | Arsa payı |
| Toplam | 46.000 ₺ |
Eşit paylaşılacak kısım 38.000 ₺'dir; 20 daireye bölündüğünde daire başına 1.900 ₺ düşer.
Arsa payına göre paylaşılacak kısım 8.000 ₺'dir. Arsa payı %4 olan bir daire bu kalemden 320 ₺, %6 olan bir daire 480 ₺ öder.
Böylece küçük dairenin aidatı 2.220 ₺, büyük dairenin aidatı 2.380 ₺ olur. Fark, tüm giderin daire sayısına bölünmesine göre daha küçük görünebilir — ama asıl mesele tutarın büyüklüğü değil, hesabın savunulabilir olmasıdır.
Arsa payı nereden bulunur?
Arsa payı, tapu kaydında ve kat mülkiyeti kurulurken hazırlanan listede yer alır. Genellikle bağımsız bölümün büyüklüğüyle orantılıdır ama her zaman değil: konum, kat ve cephe gibi etkenler nedeniyle iki eşit metrekareli dairenin arsa payı farklı olabilir.
Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle açıkça orantısız olduğu durumlarda, kat maliklerinin dava yoluyla düzeltme talep etme hakkı vardır.
Sık yapılan hatalar
Isıtma giderinin eşit bölünmesi. Merkezi ısıtma sistemli yapılarda ısı gideri paylaşımı ayrı bir mevzuata tabidir ve pay ölçer takılı yapılarda tüketime dayalı paylaşım esastır.
Boş dairenin muaf tutulması. Kat maliki, dairesini kullanmadığı gerekçesiyle ortak gidere katılmaktan kaçınamaz. Kanun bu konuda açıktır.
Kiracının muhatap alınmaması. Ortak gider borcundan kat maliki ile birlikte kiracı da belirli sınırlar içinde sorumludur; ancak birincil muhatap kat malikidir.
Belgesiz gider. Faturası veya makbuzu olmayan bir harcamanın aidata yansıtılması, denetimde en çok sorun çıkaran kalemdir.
Yıllık işletme projesi
Aidatın keyfi belirlenmediğini gösteren en güçlü belge, yıllık işletme projesidir. Gelecek dönemin tahmini giderlerini ve bunun bağımsız bölümlere düşen payını gösterir; kat maliklerine tebliğ edilir.
İşletme projesi hazırlanmış ve tebliğ edilmiş bir yapıda aidat tartışması, "neden bu kadar" sorusundan "bu kalem gerçekten gerekli mi" tartışmasına dönüşür. Bu, çok daha verimli bir tartışmadır.
Bu yazı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun genel hükümlerine dayanır ve bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş yerine geçmez. Somut durumunuz için bir avukata danışın ve mevzuatı yürürlükteki metinden teyit edin.
Yazan: EKS Yönetim · Son güncelleme: 1 Ağustos 2026
