Kapıcı çalıştıran bir apartman veya site, hukuk karşısında bir işletmeden farksızdır. Kat malikleri kurulu adına hareket eden yönetici, işveren sıfatının getirdiği tüm yükümlülüklerin muhatabıdır.
Bu alanda yapılan hatalar sinsi ilerler: yıllarca fark edilmez, sonra işten ayrılma anında toplu bir hesap olarak ortaya çıkar.
İş sözleşmesi
Kapıcının iş sözleşmesi yazılı yapılmalıdır. Sözleşmede şunlar açıkça yer almalıdır:
- Görev tanımı ve çalışma saatleri
- Ücret ve ödeme dönemi
- Konut (lojman) tahsis edilip edilmediği
- Yakıt, elektrik ve su giderlerinin kime ait olduğu
- Yıllık izin esasları
Görev tanımının net olması, sonradan çıkan "bu benim işim değil" tartışmalarını önler. Aynı şekilde, tanımın dışındaki işlerin yaptırılması da fazla mesai iddialarına zemin hazırlar.
Sigorta
İşe giriş bildirgesinin işe başlamadan önce verilmesi zorunludur. Aylık prim ve hizmet belgeleri süresinde bildirilmelidir. Gecikmeler idari para cezası doğurur.
Eksik gün bildirimi, uygulamada en sık karşılaşılan ve en pahalıya mal olan hatadır. Tam zamanlı çalışan bir kapıcının ayda 15 gün üzerinden bildirilmesi, hem SGK yaptırımı hem de işçi alacağı davası riski üretir.
Lojman (kapıcı konutu)
Kapıcıya konut tahsis edilmesi yaygın bir uygulamadır ve kendine özgü sonuçları vardır.
Konutun kullanımı karşılığında kapıcıdan kira alınmaz. Konutun elektrik, su, ısınma giderlerinin kime ait olacağı sözleşmede belirlenmelidir; belirlenmemişse uyuşmazlık çıkar.
İş sözleşmesi sona erdiğinde konutun boşaltılması gerekir. Ancak bu, işverenin kendi eliyle tahliye yapabileceği anlamına gelmez; hukuki yol izlenmelidir. Kapıcı konutunun tahliyesi için kanunda öngörülen süreç dışına çıkılması, yönetime tazminat sorumluluğu doğurabilir.
Yıllık izin
Kapıcı, İş Kanunu'nun yıllık ücretli izin hükümlerine tabidir. İzin süreleri kıdeme göre artar.
En sık yapılan hata, iznin hiç kullandırılmaması ve karşılığında ücret ödenmesidir. Yıllık izin, iş sözleşmesi devam ederken ücrete çevrilemez; kullandırılmak zorundadır. Kullandırılmayan izinler, iş sözleşmesi sona erdiğinde ücret alacağına dönüşür ve toplu olarak talep edilir.
İzin defterinin tutulması ve izin kullanımlarının imza karşılığı kaydedilmesi, bu riski ortadan kaldırır.
Fazla mesai ve tatil çalışması
Kapıcının çalışma saatlerinin kayıt altına alınması gerekir. Kayıt tutulmadığında, uyuşmazlık halinde işçinin beyanı ve tanık ifadeleri belirleyici olabilir.
Resmî tatil ve hafta tatilinde çalışma yaptırılıyorsa, karşılığının mevzuata uygun biçimde ödenmesi gerekir.
Kıdem ve ihbar tazminatı
İş sözleşmesi, kıdem tazminatına hak kazandıran bir nedenle sona erdiğinde, her tam yıl için 30 günlük giydirilmiş brüt ücret tutarında kıdem tazminatı doğar.
Giydirilmiş ücret kavramı önemlidir: yalnızca çıplak ücret değil, süreklilik arz eden yan haklar da hesaba katılır. Lojman tahsisi de bu kapsamda değerlendirilebilir.
İhbar tazminatı ise, bildirim sürelerine uyulmadan yapılan fesihlerde gündeme gelir.
Karşılık ayırın
On yıl çalışmış bir kapıcının kıdem tazminatı, küçük bir apartmanın yıllık bütçesine yaklaşabilir. Bu tutar için önceden karşılık ayrılmamışsa, ödeme günü geldiğinde kat maliklerinden olağanüstü aidat istenir — ve bu talep genellikle itirazla karşılanır.
Öneri açık: her yıl bütçede kıdem karşılığı ayrılmalı ve tutar yıllık olarak güncellenmelidir. Bu, yönetimin öngörülebilirlik sağlayan en değerli uygulamalarından biridir.
Fesih
İş sözleşmesinin feshi, en fazla dikkat gerektiren aşamadır. Fesih nedeninin geçerli olması, usulüne uygun bildirim yapılması ve savunma alınması gereken hallerde bu adımın atlanmaması gerekir.
Usulsüz bir fesih, hem kıdem ve ihbar tazminatı hem de işe iade veya kötüniyet tazminatı riskini birlikte getirir.
Bu aşamada uzman desteği almak, sonradan ödenecek bedelin çok altında bir maliyettir.
Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır. İş hukuku uygulamaları somut olayın koşullarına göre değişir; personel süreçlerinizde bir uzmana danışmanızı öneririz.
Yazan: EKS Yönetim · Son güncelleme: 1 Ağustos 2026
