Bir yapıda aidat tahsilat oranı düştüğünde ilk zarar gören, ödemeyenler değil ödeyenlerdir. Eksik tahsilat ortak giderleri karşılamaya yetmediğinde ya hizmet kısılır ya da ödeyen maliklerden ek katkı istenir.
Bu nedenle tahsilat takibi, yönetimin ihmal edemeyeceği bir görevdir — ve kanun bu görev için somut araçlar tanır.
Gecikme tazminatı
Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak gider payını ve avansını zamanında ödemeyen kat maliki için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı öngörür.
Bu oran, gecikmeyi caydırıcı kılacak düzeydedir. Ancak uygulamada çoğu yönetim bu tazminatı ne hesaplar ne de talep eder. Hesaplanmayan bir tazminat, zamanında ödeyen kat malikleri açısından adaletsizlik üretir: geç ödeyen, parayı faizsiz kullanmış olur.
Gecikme tazminatının her ay düzenli hesaplanması ve borç bildiriminde ayrı satır olarak gösterilmesi, tahsilat davranışını en çok değiştiren tek uygulamadır.
Kademeli takip
Tahsilat sürecini dört aşamada yürütmeyi öneriyoruz:
1. Bilgilendirme. Aylık borç bildirimi, gecikme tazminatı dahil güncel bakiyeyi gösterir. Çoğu gecikme unutkanlıktan kaynaklanır ve bu aşamada çözülür.
2. Yazılı uyarı. Belirli bir gecikme süresi aşıldığında yazılı uyarı gönderilir. Uyarıda borcun dayanağı, tutarı ve ödenmemesi halinde izlenecek yol açıkça belirtilir.
3. Noter ihtarnamesi. Uyarıya rağmen ödeme yapılmazsa noter aracılığıyla ihtarname gönderilir. İhtarname, hem son bir uyarı hem de sonraki hukuki süreç için delil niteliğindedir.
4. İcra takibi. İhtarnameye rağmen ödeme yapılmadığında icra takibi başlatılır. Ortak gider alacağı, takip edilebilir ve tahsil edilebilir bir alacaktır.
Her aşama kayıt altına alınır ve yönetim kuruluna raporlanır. Bu kayıt, sürecin kişisel bir husumet değil kurumsal bir işleyiş olduğunu gösterir.
Kanuni ipotek hakkı
Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak gider alacağı için kat maliklerine ve yöneticiye önemli bir güvence tanır: borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkı kurulabilir.
Bu, alacağın tahsilini ciddi biçimde güçlendiren bir imkândır ve uygulamada yeterince kullanılmaz.
Kiracının sorumluluğu
Bağımsız bölümde kiracı oturuyorsa, kiracı da ortak gider borcundan kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır.
Kiracı, ödediği ortak gider tutarını kira borcundan düşebilir. Bu düzenleme, kat maliki ulaşılamadığında yönetime ikinci bir muhatap sağlar.
Pratikte önerimiz, kira sözleşmesi yapılırken aidatın kim tarafından ödeneceğinin yazılı olarak netleştirilmesi ve yönetime bildirilmesidir.
Dava hakkı
Ortak gider borcunu ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat malikleri veya yönetici tarafından dava açılabilir. Kanun ayrıca, borcunu ödemeyen ve bu nedenle hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılan kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devri için dava açılabileceğini düzenler.
Bu son çare niteliğindeki yaptırım, uygulamada nadiren sonuca kadar gider — ama varlığı bile caydırıcıdır.
Ne yapılmamalı
Su veya elektriğin kesilmesi. Yönetim, borcu nedeniyle bir kat malikinin veya kiracının temel hizmetlerini kendi kararıyla kesemez. Bu, hukuka aykırı olduğu gibi yönetime karşı tazminat sorumluluğu da doğurabilir.
Ortak alan kullanımının engellenmesi. Havuz, otopark veya sosyal tesis kullanımının borç gerekçesiyle engellenmesi, yönetim planında açık bir dayanağı yoksa tartışmalıdır.
İsim listesi asmak. Borçlu kat maliklerinin isimlerinin ilan panosuna asılması, kişilik hakları ve kişisel verilerin korunması açısından risk taşır.
Doğru yol, kanunun tanıdığı takip araçlarını düzenli ve kayıtlı biçimde kullanmaktır.
Bu yazı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun genel hükümlerine dayanır ve bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş yerine geçmez. Somut durumunuz için bir avukata danışın ve mevzuatı yürürlükteki metinden teyit edin.
Yazan: EKS Yönetim · Son güncelleme: 1 Ağustos 2026
