Yönetim planı, ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanım amacını ve kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini düzenleyen temel belgedir. Kat Mülkiyeti Kanunu onu bir sözleşme olarak niteler ve bütün kat maliklerini bağladığını açıkça belirtir.
Kısacası: yönetim planı, o yapının anayasasıdır.
Bağlayıcılığı
Yönetim planı, kat mülkiyeti kurulurken tapuya verilir ve tapu kütüğüne şerh edilir. Bu şerh, planın yalnızca mevcut malikleri değil, sonradan daire satın alacak herkesi de bağlaması sonucunu doğurur.
Daire satın alan bir kişi, "ben bu kuralı bilmiyordum" diyemez. Tapu kütüğündeki şerh, herkesin bilgisine açık sayılır.
Bu nedenle daire alırken yönetim planını okumak, tapu kaydını incelemek kadar önemlidir. Evcil hayvan yasağı, ticari kullanım kısıtı, cephe değişikliği yasağı veya otopark tahsis düzeni gibi maddeler, satın alma kararını doğrudan etkileyebilir.
İçeriğinde neler bulunur?
Yönetim planı yapıdan yapıya değişir, ancak tipik olarak şunları düzenler:
- Ana gayrimenkulün kullanım amacı (konut, işyeri, karma)
- Ortak yerlerin sayımı ve kullanım esasları
- Yönetim organları: yönetici, yönetim kurulu, denetçi
- Kat malikleri kurulunun toplanma zamanı ve usulü
- Ortak gider paylaşım esasları
- Aidat ödeme dönemi ve gecikme sonuçları
- Bağımsız bölümlerin kullanımına ilişkin kısıtlamalar
- Ortak alanlarda tadilat ve tesis kuralları
- Sosyal tesislerin işletme esasları
Kanunda düzenlenmemiş veya kanunun aksine düzenleme yapılmasına izin verdiği konularda, yönetim planı hükümleri uygulanır.
Nasıl değiştirilir?
Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir.
Bu, kanunun aradığı en yüksek çoğunluk oranlarından biridir ve bilinçli bir tercihtir: yönetim planı, sık değiştirilebilen bir metin olmamalıdır. Sürekli değişen kurallar, hukuki güvenliği zedeler.
Dikkat edilmesi gereken nokta: aranan çoğunluk, toplantıya katılanların değil bütün kat maliklerinin beşte dördüdür. 100 daireli bir sitede 60 kişi toplantıya katılmışsa ve hepsi olumlu oy vermişse bile, 80 oy şartı sağlanmadığı için değişiklik gerçekleşmez.
Bu yüzden yönetim planı değişikliği, toplantıya katılamayan maliklerin vekâletle temsili ve önceden yürütülen bir bilgilendirme çalışması gerektirir.
Değişiklik nasıl tescil edilir?
Usulüne uygun alınan değişiklik kararı, tapu sicil müdürlüğüne başvurularak tescil ettirilir. Tescil edilmemiş bir değişiklik, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
Bu adımın atlanması sık rastlanan bir eksikliktir: karar alınır, deftere yazılır ama tapuya gidilmez. Sonrasında daireyi satın alan yeni malik, eski plandaki düzenlemeye dayanabilir.
Hâkimin müdahalesi
Yönetim planındaki bir düzenlemenin hakkaniyete aykırı hale gelmesi gibi istisnai durumlarda, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine mahkemenin müdahalesi mümkün olabilir.
Bu, olağan bir yol değil son çaredir; öncelikle kat malikleri kurulu içinde çözüm aranmalıdır.
Pratik öneriler
Yönetim planınızı okuyun. Yönetime talip olan veya yönetim kurulunda görev alan herkesin ilk işi bu olmalıdır. Çoğu tartışma, planda zaten cevabı olan konular üzerinde yaşanır.
Güncel bir kopya bulundurun. Tapu müdürlüğünden alınacak güncel örnek, üzerinde değişiklik olup olmadığını da gösterir.
Uygulamayla planı karşılaştırın. Pek çok yapıda fiilî uygulama ile yönetim planı arasında fark vardır. Bu fark, bir uyuşmazlık çıktığında yönetimin aleyhine işler.
Değişiklik gerekiyorsa hazırlıklı gidin. 4/5 çoğunluk, kendiliğinden oluşmaz. Değişikliğin gerekçesi yazılı olarak hazırlanmalı, maliklere önceden ulaştırılmalı ve katılamayacaklar için vekâlet süreci organize edilmelidir.
Bu yazı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun genel hükümlerine dayanır ve bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş yerine geçmez. Somut durumunuz için bir avukata danışın ve mevzuatı yürürlükteki metinden teyit edin.
Yazan: EKS Yönetim · Son güncelleme: 1 Ağustos 2026
