Kat Mülkiyeti Kanunu, sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan gayrimenkullerde yönetici atanmasını zorunlu tutar. Buna rağmen pek çok apartmanda yönetici, "sırayla" belirlenen ve görevinin kapsamını tam bilmeyen bir kat malikidir.
Oysa yöneticilik, hukuken sorumluluk doğuran bir görevdir.
Nasıl atanır?
Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik bir kurula verebilir. Yöneticinin kat maliki olması zorunlu değildir — profesyonel yönetim şirketleriyle çalışmanın hukuki dayanağı budur.
Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici, her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi yönetici atayabilir.
Görevleri
Kanun, yöneticinin görevlerini sayar. Başlıcaları:
Kurul kararlarını yerine getirmek. Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını uygular; kendi başına politika belirlemez.
Ana gayrimenkulü amacına uygun kullanmak ve korumak. Bakım, koruma ve onarım işlerinin yürütülmesi yöneticinin sorumluluğundadır.
Ortak giderleri toplamak. Avans ve ortak gider paylarının tahsili, ödenmeyenler için takip.
Ödemeleri yapmak. Ana gayrimenkulün sigortası, ortak giderlerin ödenmesi.
Defterleri tutmak. İşletme defteri ve karar defteri.
Hesap vermek. Kat maliklerine karşı, vekilin sorumluluğu ölçüsünde.
Dava ve icra takibi. Ortak gider alacağı için ve yönetimle ilgili konularda kat maliklerini temsilen.
Toplantıyı çağırmak. Kat malikleri kurulunu kanuni ve gerekli hallerde toplantıya çağırmak.
Defterler
Karar defteri. Kat malikleri kurulunun kararları yazılır. Noter tasdikli olmak zorundadır.
İşletme defteri. Yönetici, ana gayrimenkulün gelir ve giderlerini bu deftere işler. Noter tasdikli olmalıdır.
Belgelerin ve defterlerin saklanması yöneticinin görevidir. Görev sona erdiğinde tümü yeni yöneticiye devredilir; devir tutanakla yapılmalıdır.
Hesap verme
Yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Bu, hukuken ağır bir sorumluluk ölçüsüdür: özen yükümlülüğü ve hesap verme borcu doğurur.
Kat malikleri kurulu, yöneticinin hesabını inceler ve ibra eder ya da etmez. İbra edilmemiş bir yönetici hakkında sorumluluk davası açılabilir.
Kişisel sorumluluk riskleri
Gönüllü yöneticiliğin en az bilinen yönü budur. Yönetici, görevini gereği gibi yapmamasından doğan zararlardan sorumlu olabilir:
Personel kaynaklı. Eksik sigorta bildirimi, usulsüz fesih, kullandırılmayan izinler — işveren sıfatının doğurduğu yükümlülüklerin ihlali.
Güvenlik kaynaklı. Periyodik kontrolü yapılmamış bir asansörde yaşanan kaza, ihmal iddiasını gündeme getirir.
Mali. Usulsüz harcama, belgesiz ödeme, hesap verememe.
Usul. Sakat çağrıyla yapılan genel kurul, iptal edilen kararlar ve doğan zarar.
Bu risklerin farkında olmadan üstlenilen bir yöneticilik görevi, yıllar sonra ciddi bir yükle geri dönebilir.
Denetim
Kat malikleri kurulu, yöneticiyi denetlemek üzere denetçi veya denetim kurulu atayabilir. Denetçi, hesapları inceler ve kurula rapor verir.
Denetim mekanizmasının işletilmesi, hem kat maliklerinin hem de yöneticinin yararınadır: düzenli denetlenen ve ibra edilen bir yönetici, sonradan gelen suçlamalara karşı korunmuş olur.
Profesyonel yönetim farkı
Yönetimin bir şirkete verilmesi, kat maliklerinin sorumluluğunu tamamen ortadan kaldırmaz — kat malikleri kurulu karar organı olmaya devam eder. Ancak operasyonel yükümlülükler ve bunların doğru yürütülmesine ilişkin uzmanlık, sözleşmeyle profesyonel tarafa geçer.
Özellikle personel yönetimi, mali kayıt düzeni ve usul işlemleri gibi hata maliyeti yüksek alanlarda bu fark belirleyicidir.
Bu yazı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun genel hükümlerine dayanır ve bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş yerine geçmez. Somut durumunuz için bir avukata danışın ve mevzuatı yürürlükteki metinden teyit edin.
Yazan: EKS Yönetim · Son güncelleme: 1 Ağustos 2026
