Kat mülkiyeti hukukunda usul, esastan önce gelir. Kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı bir karar bile, çağrı usulüne uyulmamışsa iptal edilebilir. Bu nedenle genel kurulu bir formalite değil, yönetimin en teknik işi olarak ele almak gerekir.
Ne zaman toplanır?
Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanda toplanır. Yönetim planında böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Bunun dışında, önemli bir sebep çıktığında; yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle olağanüstü toplantı yapılabilir.
Çağrı usulü
Çağrı, toplantı için istenen tarihten en az on beş gün önce yapılmalıdır. İki yol vardır: bütün kat maliklerine imzalatılacak bir çağrı belgesi veya taahhütlü mektup. Çağrıda toplantının sebebi — yani gündem — bildirilmek zorundadır.
Uygulamada en sık yapılan hata, çağrının apartman girişine asılan bir kâğıtla yapılmasıdır. Bu, kanunun aradığı usul değildir. İmza karşılığı tebliğ veya taahhütlü mektup dışındaki bir yöntem, toplantının iptali için yeterli gerekçe oluşturabilir.
Gündemde yer almayan bir konuda karar alınması da ayrı bir sakatlık sebebidir. Gündem, çağrıda açıkça yazılmalıdır.
Toplantı yeter sayısı
Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır. Her iki koşulun da birlikte sağlanması gerekir: 20 daireli bir apartmanda 11 malik katılmış ama arsa payları toplamı %50'yi geçmiyorsa yeter sayı yoktur.
Bu nedenle hazirun cetvelinde yalnızca isimler değil, arsa payları da yazılmalı ve toplamı hesaplanmalıdır.
İkinci toplantı
İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantı ilk toplantıdan en az yedi gün sonra yapılır. Bu toplantıda yeter sayı aranmaz; karar, katılanların salt çoğunluğuyla alınır.
İkinci toplantının tarihi ilk çağrıda belirtilmişse ayrıca çağrı yapılmasına gerek kalmaz. Bu, pratikte çok işe yarayan bir düzenlemedir: çağrıya "yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı şu tarihte, şu saatte, şu yerde yapılacaktır" ibaresi eklenir.
Oy hakkı
Her kat maliki, arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir. Bir kişinin birden çok bağımsız bölümü varsa her biri için ayrı oy hakkı doğar; ancak bu kişinin oyları bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.
Bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa, kurulda bunları içlerinden vekâlet verecekleri biri temsil eder.
Vekâletle temsil mümkündür. Vekâletnamelerin usulüne uygunluğu, kararların geçerliliği açısından önemlidir ve toplantı başında kontrol edilmelidir.
Nitelikli çoğunluk gerektiren kararlar
Bazı kararlar için basit çoğunluk yetmez:
Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir.
Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi gibi kararlar oy birliği ister.
Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis niteliğine göre farklı çoğunluklara tabidir.
Hangi kararın hangi çoğunlukla alınacağı, toplantı öncesinde netleştirilmelidir. Yanlış çoğunlukla alınmış bir karar geçersizdir.
Tutanak ve karar defteri
Alınan kararlar, noter tasdikli karar defterine yazılır ve toplantıya katılanlarca imzalanır. Karara aykırı oy verenler gerekçesini belirterek imzalar.
Karar defteri, bir uyuşmazlıkta tek geçerli delildir. Defterin sayfa atlanmadan, tarih sıralı ve okunaklı biçimde tutulması gerekir. Sonradan araya sayfa eklenmiş veya karalanmış bir defter, tüm kayıtların güvenilirliğini tartışmaya açar.
Karara itiraz
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı, kurula katılmayan veya karara olumsuz oy veren kat maliki iptal davası açabilir. Dava, karar tarihinden başlayarak belirli süreler içinde ve sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Bu sürelerin kısalığı, hem yönetim hem de itiraz etmek isteyen kat maliki için hızlı hareket etmeyi gerektirir.
Toplantı öncesi kontrol listesi
- Yönetim planı okundu, toplantı zamanı ve özel düzenlemeler kontrol edildi
- Gündem hazırlandı, nitelikli çoğunluk gerektiren maddeler işaretlendi
- Çağrı, 15 gün önce imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapıldı
- Çağrıda ikinci toplantının tarih, saat ve yeri belirtildi
- Güncel kat maliki listesi ve arsa payları hazırlandı
- Hazirun cetveli, arsa payı sütunlu biçimde hazırlandı
- Karar defteri hazır ve tasdikli
- Faaliyet raporu ve mali tablolar toplantıdan önce dağıtıldı
Bu yazı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun genel hükümlerine dayanır ve bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş yerine geçmez. Somut durumunuz için bir avukata danışın ve mevzuatı yürürlükteki metinden teyit edin.
Yazan: EKS Yönetim · Son güncelleme: 1 Ağustos 2026
