Yeni teslim edilen bir projede ilk yönetim yılı, sonraki yılların hepsinden daha belirleyicidir. Bu dönemde atlanan bir iş, yıllar sonra kat maliklerinin ödeyeceği bir faturaya dönüşür.
En kritik başlıkla başlayalım.
Garanti süresi: geri dönüşü olmayan pencere
Yapıdaki imalat kusurları için müteahhidin ve yapı denetim sisteminin sorumluluğu belirli sürelerle sınırlıdır. Bu süre içinde tespit edilip yazılı olarak bildirilmeyen bir kusurun bedeli, sonradan kat maliklerine kalır.
Bu nedenle ilk yönetimin en değerli işi, sistemli bir eksik tespit çalışmasıdır:
Ortak alanların tümü gezilir ve fotoğraflanır: çatı, cephe, giriş holleri, merdivenler, otopark, sığınak, teknik hacimler, peyzaj alanları.
Su yalıtımı kontrol edilir. Çatı, teras, ıslak hacim ve otopark yalıtım sorunları en pahalı sonradan onarımlardır ve genellikle ilk yağmur sezonunda belli olur.
Mekanik ve elektrik sistemleri çalıştırılarak test edilir: asansörler, jeneratör, hidrofor, yangın sistemi, havalandırma, otomatik sulama.
Projeye uygunluk karşılaştırılır: teslim edilen sosyal donatı, otopark sayısı ve ortak alan büyüklükleri projeyle uyumlu mu?
Tespit edilen her eksik yazılı, tarihli ve fotoğraflı biçimde müteahhide bildirilir. Sözlü bildirim, sonradan hiçbir işe yaramaz.
Belgelerin devri
Yapı tesliminde alınması gereken belgeler:
- Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi
- Onaylı mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri
- Asansör uygunluk belgeleri ve ilk periyodik kontrol raporu
- Yangın sistemi projesi ve uygunluk belgeleri
- Jeneratör, hidrofor ve diğer ekipmanların garanti belgeleri ve kullanım kılavuzları
- Isıtma sistemi projesi ve devreye alma raporu
- Peyzaj projesi ve sulama sistemi şeması
- Yönetim planı
Bu belgeler ilk günde alınmazsa, sonradan toplanması çok zorlaşır. Ekipman garanti belgesi olmayan bir jeneratörün arızası, garanti kapsamında olsa bile kanıtlanamaz.
Yönetim planı
Yönetim planı, projeyi geliştiren tarafından hazırlanır ve tapuya şerh edilir. Kat malikleri devraldığında bu planla bağlıdırlar.
İlk yönetimin görevi, planı dikkatle okumak ve kat maliklerine anlatmaktır. Ortak gider paylaşım esasları, sosyal tesis kullanım kuralları, otopark tahsis düzeni ve kısıtlamalar bu belgededir.
Planda uygulanamaz veya hakkaniyetsiz hükümler varsa, değişiklik için gereken 4/5 çoğunluğun ilk yıllarda — malikler henüz taşınma sürecindeyken — sağlanması genellikle daha kolaydır.
İlk kat malikleri kurulu
İlk toplantı usulüne uygun yapılmalıdır: çağrı 15 gün önce imza karşılığı veya taahhütlü mektupla, gündem belirtilerek. İlk toplantının usul hatasıyla yapılması, alınan tüm kararları — yönetici ataması dahil — tartışmaya açar.
Gündemde olması gerekenler: yönetici/yönetim kurulu ataması, denetçi ataması, işletme projesinin onayı, aidat tutarının belirlenmesi, banka hesabı açılışı ve imza yetkileri.
İşletme projesi
İlk yılın bütçesi, geçmiş veri olmadığı için tahminle kurulur. Bu tahmini gerçekçi yapmak önemlidir: düşük tutulan bir ilk yıl aidatı, yıl ortasında ek aidat talebine ve güven kaybına yol açar.
Bütçede sıklıkla unutulan kalemler:
- Personel kıdem tazminatı karşılığı
- Sigorta primleri
- Beklenmeyen onarım için ihtiyat payı
- Sosyal tesislerin işletme gideri (ilk yıl genellikle olduğundan düşük tahmin edilir)
- Peyzajın ilk yıl bakımı (yeni dikilen bitkiler daha yoğun bakım ister)
Personel ve tedarikçi
Personel kadrosu kurulurken sözleşmelerin yazılı yapılması, görev tanımlarının netleştirilmesi ve sigorta bildirimlerinin ilk günden düzgün yapılması gerekir. İlk yılda kurulan düzen, sonraki yıllarda düzeltilmesi zor bir alışkanlığa dönüşür.
Tedarikçi sözleşmeleri — asansör bakımı, temizlik, güvenlik, peyzaj — birden fazla teklif alınarak bağlanmalıdır. Müteahhidin yönlendirdiği firmalarla otomatik devam etmek yaygın bir uygulamadır ama her zaman en uygun seçenek değildir.
İlk yıl kontrol listesi
- Eksik tespit çalışması yapıldı, yazılı ve fotoğraflı bildirildi
- Tüm proje ve garanti belgeleri teslim alındı
- Yönetim planı okundu ve kat maliklerine özetlendi
- İlk kat malikleri kurulu usulüne uygun toplandı
- Karar ve işletme defterleri noter tasdiki yapıldı
- İşletme projesi hazırlandı ve tebliğ edildi
- Site banka hesabı açıldı, imza yetkileri belirlendi
- Personel sözleşmeleri ve SGK bildirimleri tamamlandı
- Tedarikçi sözleşmeleri teklif alınarak bağlandı
- Teknik envanter çıkarıldı, bakım takvimi kuruldu
- Asansör periyodik kontrolü yaptırıldı
- Site kullanım rehberi hazırlanıp maliklere dağıtıldı
- İlk yağmur sezonu sonrası yalıtım kontrolü yapıldı
Bu yazı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun genel hükümlerine dayanır ve bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş yerine geçmez. Somut durumunuz için bir avukata danışın ve mevzuatı yürürlükteki metinden teyit edin.
Yazan: EKS Yönetim · Son güncelleme: 1 Ağustos 2026
