Osmangazi Site ve Apartman Yönetimi

Osmangazi'de yönetim işini zorlaştıran şey büyüklük değil, çeşitliliktir. Aynı ilçede 1970'lerin altı katlı apartmanı, 1990'ların blok siteleri ve son yılların rezidansları yan yana durur. Bunların ortak gider yapısı, teknik yükü ve karar alma dinamiği aynı değildir.

Yaşlanan yapı stokunun getirdiği asıl iş, yenileme kararlarıdır. Asansörün yıllık periyodik kontrolü kırmızı etiketle sonuçlandığında, ısıtma sistemi ekonomik ömrünü doldurduğunda ya da çatı ve cephe yalıtımı gündeme geldiğinde, karar tek başına yöneticinin verebileceği bir karar değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu bu işleri niteliğine göre farklı çoğunluklara bağlar: olağan bakım ve onarım ile "faydalı" yenilikler farklı eşiklerdir, "çok masraflı ve lüks" sayılan işler ise ayrı bir kurala tabidir. Yanlış çoğunlukla alınan karar, bir malikin itirazıyla yıllar sonra iptal edilebilir ve toplanan para geri istenebilir.

Bu yüzden Osmangazi'de yürüttüğümüz her genel kurulda gündem maddeleri, hangi kararın hangi çoğunlukla alınacağı önceden yazılarak hazırlanır. Karar defteri, çağrı usulü ve vekâletnameler eksiksiz tutulur — bir kararın geçerliliği çoğu zaman içeriğinden önce usulünden tartışılır.

Isınma gideri paylaşımı ikinci büyük başlıktır. Merkezi sistemle ısınan yapılarda ısı payı ölçüm sistemi zorunludur ve paylaşım, mevzuatın belirlediği oranlarla yapılır; "herkes eşit ödesin" kararı alınan yapılarda dava riski doğar.

Çekirge çevresindeki termal tesisli yapılarda ise ortak gidere ek olarak tesis işletme maliyeti girer; bu kalemin bütçede ayrı satır olarak görünmesi, yıl sonunda "para nereye gitti" tartışmasını baştan bitirir.